Što je hipoteka?
Banka koja posuđuje veliku količinu novca prirodno želi biti sigurna da će ga zapravo dobiti natrag. Hipoteka na nekretnini služi kao osiguranje banci ili bilo kojem drugom zajmodavcu. Ako zajmoprimac ne uspije vratiti dugove, to će rezultirati ovrhom ili upravom hipotekarne imovine. Banka novac prima od prihoda.
Riječ "hipoteka" dolazi iz grčkog jezika, a na njemačkom znači nešto poput "založno pravo na nekretninama". Maksimalni iznos hipoteke određuje se vrijednošću založene imovine: Primjerice, ako imate obiteljsku kuću s visokom tržišnom vrijednošću, obično možete posuditi veću svotu novca od nekoga s malim stanom koji je teško prodati. Krediti osigurani hipotekom obično imaju niže kamatne stope za dužnika, pa se ova vrsta osiguranja isplati i za dužnika.
Upis u odgovarajuću zemljišnu knjigu potreban je da bi hipoteka stupila na pravni učinak. Vlasnik imovine ne mora istovremeno biti dužnik, on također može jamčiti za drugu osobu sa svojom imovinom nakon savjetovanja. Ali to je rijetko slučaj. Točne pravne propise o hipotekama možete pronaći u Njemačkom građanskom zakoniku (BGB).
Razlika između hipoteke i naknade za zemljište
Hipoteka kao založno pravo radi osiguranja fiksnog potraživanja nadoknađuje se zemljišnom naknadom, što u praksi omogućuje fleksibilnije postupanje za obje strane. Ako je potrebno, naknada za zemljište ostaje na snazi i nakon otplate zajma, što može biti vrlo korisno za vjerovnika. Naknada za zemljište može ponovno stupiti na snagu ako, na primjer, vlasnik nekretnine poduzme reprogram. Da bi to učinili, dva ugovorna partnera jednostavno proširuju ugovor o sigurnosti.
Hipoteka, s druge strane, istječe kad se zajam u potpunosti otplati i više se ne može produljiti. Za zajmoprimca, međutim, zemljišna naknada ima i važan nedostatak: omogućuje trenutnu aukciju ovrhe posuđenog predmeta bez pravnog postupka. To ne funkcionira s hipotekom, u ovom slučaju pravna je radnja uvijek u tijeku ako dužnik nije podvrgnut ovrsi kada je hipoteka upisana.
Koje vrste hipoteka bankarstvo poznaje?
U ovom trenutku želimo vas upoznati s najvažnijim vrstama hipotekarnog zajma za fizičke osobe:
Na području kredita za nekretnine, amortizacijske hipoteke su redoslijed dana: ovdje dužnik vjerovniku plaća stalni mjesečni iznos. Preostali dug se smanjuje pri svakoj uplati, kamate se zatim smanjuju i iznos otplate povećava. Na taj se način preostali dug s vremenom sve brže i brže smanjuje. Kamate na zajam obično su unaprijed fiksne i ostaju stabilne dok ugovor o zajmu ne istekne.
Hipoteka s fiksnom kamatnom stopom funkcionira potpuno drugačije: cjelokupni iznos zajma, uključujući kamate, dospijeva na otplatu na ugovorno dogovoreni datum.
Varijabilna hipoteka uključuje određeni stupanj rizika za obje strane, jer nije vezana uz fiksnu kamatnu stopu. Ovdje hipotekarna kamatna stopa pada i raste u skladu s tržištem kapitala. Promjenjiva hipoteka nema fiksni rok, ali se obično može otkazati svakih šest mjeseci.
Obrnuta hipoteka posebno je zanimljiva starijim vlasnicima nekretnina. Otplata zajma otplaćena je tek nakon smrti vlasnika, koji je ujedno i zajmoprimac. Dakle, novac je dostupan za poboljšanje vaše mirovine ili za ispunjavanje raznih želja. Kasnije ili nasljednici vrate zajam ili banka dobiva njihov novac od prodaje imovine.
Prednosti i nedostaci hipotekarnog zajma
Prednosti hipotekarnog zajma u obliku amortizacijske hipoteke su očite: kamatne stope na zajmove obično su znatno niže, a banke također odobravaju veće iznose kredita vjerovnicima s solidnim kolateralom. Ako se dogovorite oko fiksne kamatne stope, vaš redovni iznos otplate uvijek ostaje isti, što rezultira boljim financijskim planiranjem. Banke također često omogućuju posebne otplate u određenoj mjeri tijekom hipotekarnog zajma, tako da možete brže otplatiti zajam ako imate dobru financijsku situaciju.
Naravno, voljeli bismo i otvoreno riješiti nedostatke: Postoje dodatni troškovi za upis hipoteke u zemljišne knjige koje dužnik mora platiti. I kao dio hipoteke založite svoja četiri zida ili možda kuću za najam koja će vam donositi redovite prihode. Stoga izračunajte vrlo pažljivo kako na kraju ne biste izgubili imovinu! Imovinu s hipotekom možete preprodati samo nakon savjetovanja i pod određenim uvjetima, tako da je vaše pravo vlasništva ograničeno.
Kako izbjeći posebne rizike:
- Prilikom uzimanja kredita pripazite da možete unijeti udio u kapitalu od najmanje 20%, jer će to osigurati da zajam ne premaši vaš financijski opseg.
- Iznos zajma ni u kojem slučaju ne bi trebao prelaziti 70% trenutne vrijednosti nekretnine, jer se vaša imovina također može amortizirati tijekom godina. Želite izaći iz moguće prodaje ovrhe bez ikakvog duga.
- Ako ugovor o zajmu zaključite tijekom razdoblja visokih kamata, osigurajte da rok bude što kraći. To osigurava da imate koristi od kasnijih pada kamatnih stopa. U fazama niskih kamatnih stopa isplati se duga fiksna kamatna stopa.
- Ne držite početnu stopu otplate preniskom. Možda će vam biti korisno ako tijekom otplate možete prilagoditi otplatu prema gore kako ne biste zadržali hipoteku 30 ili više godina. Najkasnije biste trebali biti spremni za mirovinu!
Koliko će trajati hipoteka?
Hipoteka ne zastarijeva sama od sebe, dužnici i vjerovnici moraju poduzeti mjere. Nakon što se otplati cjelokupni iznos zajma, dužnik se treba prijaviti zemljišnim knjigama za brisanje. U drugom slučaju, naknada za zemljište briše se "po zakonu", naime kada postoji ovrha.
Gašenje hipoteke nakon otplate zajma
Da bi otkazao hipoteku nakon otplate zajma, bivšem dužniku treba potvrda koja se može izbrisati ili odobrenje za otkaz vjerovnika, obično iz banke. Obratite se zemljišnoj knjizi s ovom potvrdom i podnesite zahtjev za brisanje. Za to se obično plaćaju naknade.
Propust zakona u slučaju dražbe ili uprave ovrhe
Ako dužnik ne ispuni svoje obveze otplate, obveznik podnosi zahtjev za ovrhu. To se obično događa putem suda, što se može zaobići samo na temelju gore spomenute klauzule o ovrsi. Ako se hipoteka upiše uz ovrhu, ovrhovoditelj će dobiti i ovršni naslov. Hipoteka istječe prisilnom prodajom imovine ili kad je obveznik podmirio svoja potraživanja s trenutnim prihodom od najma u slučaju prisilne uprave.
Čvrsto povezani: upis u zemljišne knjige i hipoteka
Hipoteka i odgovarajući zemljišnoknjižni unos pripadaju zajedno, bez odgovarajućeg upisa ova posebna vrsta zaštite zajma ne funkcionira. Na taj način vjerovnik osigurava svoja zakonska prava ako ne dobije iznos zajma natrag. Često bilježnik organizira sve upise u zemljišne knjige tijekom postupka financiranja ako je riječ o financiranju nekretnina. Potom se račun s naknadom šalje iz zemljišnih knjiga dužniku. Odmah nakon otplate zajma hipoteka postaje nedjelotvorna zbog brisanja u zemljišnim knjigama koje je zahtijevao zajmoprimac.
Više hipoteka za jednu kuću: je li moguće?
Vlasnik nekretnine ima mogućnost osigurati više od jednog zajma svojom imovinom. Za svaki pojedinačni zajam potrebna mu je nova hipoteka koju je upisao u zemljišne knjige, jer je hipoteka uvijek vezana uz jednu, fiksnu tražbinu. Ali ovdje se primjenjuje i gore spomenuto pravilo: Nikada ne posuđujte kuću u ukupnom iznosu koji prelazi 70% trenutne tržišne vrijednosti kako biste osigurali da ćete u svakom slučaju zadovoljiti sve zahtjeve.
Iznajmiti ili prodati kuću s hipotekom?
Možete i dalje slobodno koristiti svoju kuću čak i uz hipoteku, tako da je ništa ne sprječava davanje u najam. Jedino do čega je vjerovniku stalo jest da i dalje vraćate svoj dug. Malo je teže prodati kuću hipotekom: o ovom planu razgovarajte s zajmodavcem, koji je obično kućna banka. Isplata će vjerojatno biti dospjela prilikom prodaje, što služi za pokretanje zajma u cijelosti, uključujući naknadu koju banka traži zbog izgubljene kamate. Takozvana kazna za plaćanje unaprijed obično nije baš jeftina. Možete predložiti i prijenos vrijednosnog papira na drugu nekretninu i otplatu kredita u uobičajenim ratama.
Zaključak
Hipoteka se posebno preporučuje osobama koje žele steći nekretninu kupnjom ili izgradnjom nove. Međutim, na ovom području postoji jasan trend prema zemljišnim naknadama. Bez obzira radi li se o zemljišnoj naknadi ili hipoteci: kapital od najmanje 20%, stalni posao i, ako je moguće, osiguranje od neplaćanja potiču zaduživanje, također zbog vaše vlastite sigurnosti.
Korak po korak: kako doći do hipoteke
- Odaberite nekretninu, dogovorite kupnju
- Pregovarajte s bankom o ugovoru o zajmu
- Neka javni bilježnik sastavi ugovor o kupoprodaji
- Dodijelite bilježniku da upiše hipoteku u zemljišne knjige
- banka prima hipotekarno pismo kao vjerovnik
- vlasnik nekretnine plaća račun za upis u zemljišne knjige
Izbriši hipoteku:
- Vratite zajam u cijelosti
- Zatražite dozvolu za brisanje od banke
- Prijavite se za brisanje u zemljišnim knjigama (putem javnog bilježnika) uz ovjerenu izjavu o pristanku svih vlasnika
- Platite naknade za brisanje
